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Megatrends: Wichtige Werttreiber des Geschäftsmodells
Die seit geraumer Zeit wirkenden Megatrends Urbanisierung und Wohnungsmangel, Klimaschutz und CO2-Reduktion, Digitalisierung sowie demografischer Wandel bleiben weiterhin wichtige Werttreiber des Geschäftsmodells. Wir prüfen sie laufend auf ihre ökonomischen, politischen und gesellschaftlichen Implikationen und entsprechende Folgen für unsere Strategie bzw. die nachhaltige Ausrichtung unseres Geschäftsmodells.
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Nicht nur die Dynamik der sogenannten Megatrends, sondern auch der Ruf verschiedenster Anspruchsgruppen nach einem nachhaltigen Geschäftsmodell werden immer stärker. Somit wird eine stetige Fokussierung und Ergänzung der Nachhaltigkeitsaspekte dieser bisher so erfolgreichen Strategie erforderlich, um die Zukunftsfähigkeit von Strategie und Geschäftsmodell sicherzustellen.
Die Strategie, die auch zukünftig ein wirtschaftlich erfolgreiches Geschäftsmodell als Kern haben wird, greift ausdrücklich nachfolgende Nachhaltigkeitsthemen auf:
- Beitrag zu Klimaschutz und CO2-Reduktion (E)
- Gesellschaftliche, soziale Verantwortung für unsere Mieter, Kunden und Mitarbeiter (S)
- Zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung, die sich an den Best Practices des Corporate Governance Kodex orientiert (G).
Die Strategie adressiert dabei gezielt auch die Ziele zur nachhaltigen Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs) der UNO sowie die konkreten ESG-Ziele europäischer und nationaler Standardsetzer. Vonovia hat sich deshalb selbst einen Klimapfad auferlegt. Ausdruck der Integration von Nachhaltigkeit in der Strategie ist ferner die Erweiterung des Steuerungssystems um nichtfinanzielle Kennzahlen, insbesondere in Form der Einführung des Nachhaltigkeits-Performance-Index.
Um die Nachhaltigkeitsbestrebungen richtig zu kalibrieren, führt Vonovia regelmäßig eine Wesentlichkeitsanalyse durch bzw. unterzieht diese einer Überprüfung, woraus sich Handlungsfelder und ein Nachhaltigkeitsfahrplan ableiten.
Hoher Reifegrad der 4+2 Strategie
Die bereits eingeführten 4+2-Strategieansätze lassen sich wie folgt kurz zusammenfassen:
1 Property-Management-Strategie
Die Property-Management-Strategie steht für die ausgereifte Bewirtschaftungsplattform zur effizienten Bewirtschaftung der Bestände und für eine erfolgreiche Skalierung des Bewirtschaftungsgeschäfts. Dazu bedient sich Vonovia einem Mix an regional-lokalen Leistungen sowie einer konzernübergreifenden Bündelung von Leistungen in zentralen Servicecentern. Dieses Know-how überträgt Vonovia auch auf das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich und Schweden entsprechend der dortigen Anforderungsprofile.
Die Property-Management-Strategie wird insbesondere durch Digitalisierungsmaßnahmen in den zugrunde liegenden Geschäftsprozessen sowie an der Kundenschnittstelle weiterentwickelt.
3 Portfolio-Management-Strategie
Bei der Portfolio-Management-Strategie liegt der Schwerpunkt auf der Optimierung des Portfolios. Durch die Privatisierung und die Veräußerung von nicht-strategischen Beständen wird das Portfolio zielgerichtet bereinigt. Durch taktische Akquisitionen, Modernisierung, Neubau- und Developmentmaßnahmen wird das Portfolio andererseits zielgerichtet aufgewertet. Hierbei geben die jeweiligen volkswirtschaftlichen Bedingungen den Aktionsrahmen vor.
In diesem Rahmen investiert Vonovia in ihre strategischen Bestände der Urban Quarters und Urban Clusters insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie.
Durch Nachverdichtungen werden wir dann auch zukünftig in unserem Bestand neuen Wohnraum durch Aufstockung und Neubau auf bestehendem Grund und Boden schaffen. Die Portfolio-Management-Strategie umfasst auch die Aktivitäten des Developmentgeschäfts auf eigens dafür erworbenen Grundstücken und stellt damit eine ertragreiche Ergänzung der Wertschöpfungskette dar. Das Developmentgeschäft unter der Marke BUWOG umfasst den Bau von Eigentumswohnungen für den Verkauf an private und institutionelle Investoren und Eigennutzer sowie den Bau von Mietwohnungsbeständen für die Eigenbewirtschaftung.
5 Akquisitionen
Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bevor wir sie durchführen, müssen sie als wertsteigernd eingeschätzt werden. Eine solche Wertsteigerung wird in der Regel unter den Gesichtspunkten der strategischen Eignung, der Steigerung des EBITDA Rental Yield und der Neutralität im Hinblick auf den EPRA NTA pro Aktie beurteilt; dabei wird eine Finanzierung mit 50 % Eigenkapital und 50 % Fremdkapital unterstellt. Außerdem darf eine Akquisition das stabile Long-Term Issuer Credit Rating auf Niveau BBB+ nicht gefährden. In den vergangenen Jahren ist Vonovia durch eine Vielzahl von Akquisitionen gewachsen.
2 Finanzierungsstrategie
Die Finanzierungsstrategie verfolgt das Ziel einer ausgewogenen und nachhaltigen Finanzierungsstruktur. Aufgrund der breiten Basis an Eigen- und Fremdkapitalgebern und des unserer Gesellschaft von den Rating-Agenturen S&P, Moodys sowie Scope erteilten sog. Investment-Grade-Ratings verfügt Vonovia über einen sehr guten Zugang zu den internationalen Fremd- und Eigenkapitalmärkten. Neben dem Management der Herausforderungen aus dem aktuellen Zinsumfeld hat die Erhaltung der Credit-Ratings, die Optimierung der Finanzierungsstruktur und des Fälligkeitsprofils, die Diversifizierung der Finanzierungsquellen sowie das Finanzrisikomanagement unverändert Priorität. Dazu kommen aktuell das Monitoring weiterer Schwerpunkte wie das Verhältnis von Ertrag zu Verschuldung und Ertrag zu Zinslast.
4 Value-Add-Strategie
Im Rahmen der Value-Add-Strategie ergänzen wir unser Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen bzw. dieses beeinflussen. Dazu prüfen wir kontinuierlich zusätzliche innovative Dienstleistungsansätze und Geschäftsmodelle zur Steigerung der Kundenzufriedenheit und nehmen entsprechende Aktivitäten in unser Angebotsspektrum auf.
Die bereits erfolgreich etablierten Dienstleistungsfelder der Value-Add-Strategie umfassen im Wesentlichen die Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, die Multimediadienste, Energie- und Messdienstleistungen sowie Versicherungsdienstleistungen. Mit der Möglichkeit, das gesamte Portfolio insbesondere der Instandhaltungs- und Modernisierungsdienstleistungen durch die eigene Handwerker- und Wohnumfeldorganisation abzudecken, erhöhen wir die allgemeine Attraktivität der Wohneinheiten sowie die Kundenzufriedenheit.
6 Internationalisierungsstrategie
Das skalierbare operative Managementsystem ermöglicht die vollständige und zügige Integration neu übernommener Unternehmen und Portfolios, um Harmonisierungs- und Skaleneffekte zu erzielen. Unsere Marktkenntnis sowie, unsere Bewirtschaftungs- und Developmentplattform gemeinsam mit unserem Integrations-Know-How erlauben es, Akquisitionen hinsichtlich zukünftiger Synergiebeiträge zu analysieren. Akquisitionen sind somit eine strategische Ergänzung unserer vier Kernstrategiefelder. Die Internationalisierungsstrategie verfolgt Vonovia auf opportunistischer Basis. Das Engagement auf anderen europäischen Märkten darf das etablierte Geschäft in Deutschland, Österreich und Schweden nicht beeinträchtigen und muss ein beherrschbares bzw. begrenztes Risikopotenzial aufweisen.
1 Property-Management-Strategie
Die Property-Management-Strategie steht für die ausgereifte Bewirtschaftungsplattform zur effizienten Bewirtschaftung der Bestände und für eine erfolgreiche Skalierung des Bewirtschaftungsgeschäfts. Dazu bedient sich Vonovia einem Mix an regional-lokalen Leistungen sowie einer konzernübergreifenden Bündelung von Leistungen in zentralen Servicecentern. Dieses Know-how überträgt Vonovia auch auf das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich und Schweden entsprechend der dortigen Anforderungsprofile.
Die Property-Management-Strategie wird insbesondere durch Digitalisierungsmaßnahmen in den zugrunde liegenden Geschäftsprozessen sowie an der Kundenschnittstelle weiterentwickelt.
2 Finanzierungsstrategie
Die Finanzierungsstrategie verfolgt das Ziel einer ausgewogenen und nachhaltigen Finanzierungsstruktur. Aufgrund der breiten Basis an Eigen- und Fremdkapitalgebern und des unserer Gesellschaft von den Rating-Agenturen S&P, Moodys sowie Scope erteilten sog. Investment-Grade-Ratings verfügt Vonovia über einen sehr guten Zugang zu den internationalen Fremd- und Eigenkapitalmärkten. Neben dem Management der Herausforderungen aus dem aktuellen Zinsumfeld hat die Erhaltung der Credit-Ratings, die Optimierung der Finanzierungsstruktur und des Fälligkeitsprofils, die Diversifizierung der Finanzierungsquellen sowie das Finanzrisikomanagement unverändert Priorität. Dazu kommen aktuell das Monitoring weiterer Schwerpunkte wie das Verhältnis von Ertrag zu Verschuldung und Ertrag zu Zinslast.
3 Portfolio-Management-Strategie
Bei der Portfolio-Management-Strategie liegt der Schwerpunkt auf der Optimierung des Portfolios. Durch die Privatisierung und die Veräußerung von nicht-strategischen Beständen wird das Portfolio zielgerichtet bereinigt. Durch taktische Akquisitionen, Modernisierung, Neubau- und Developmentmaßnahmen wird das Portfolio andererseits zielgerichtet aufgewertet. Hierbei geben die jeweiligen volkswirtschaftlichen Bedingungen den Aktionsrahmen vor.
In diesem Rahmen investiert Vonovia in ihre strategischen Bestände der Urban Quarters und Urban Clusters insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie.
Durch Nachverdichtungen werden wir dann auch zukünftig in unserem Bestand neuen Wohnraum durch Aufstockung und Neubau auf bestehendem Grund und Boden schaffen. Die Portfolio-Management-Strategie umfasst auch die Aktivitäten des Developmentgeschäfts auf eigens dafür erworbenen Grundstücken und stellt damit eine ertragreiche Ergänzung der Wertschöpfungskette dar. Das Developmentgeschäft unter der Marke BUWOG umfasst den Bau von Eigentumswohnungen für den Verkauf an private und institutionelle Investoren und Eigennutzer sowie den Bau von Mietwohnungsbeständen für die Eigenbewirtschaftung.
4 Value-Add-Strategie
Im Rahmen der Value-Add-Strategie ergänzen wir unser Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen bzw. dieses beeinflussen. Dazu prüfen wir kontinuierlich zusätzliche innovative Dienstleistungsansätze und Geschäftsmodelle zur Steigerung der Kundenzufriedenheit und nehmen entsprechende Aktivitäten in unser Angebotsspektrum auf.
Die bereits erfolgreich etablierten Dienstleistungsfelder der Value-Add-Strategie umfassen im Wesentlichen die Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, die Multimediadienste, Energie- und Messdienstleistungen sowie Versicherungsdienstleistungen. Mit der Möglichkeit, das gesamte Portfolio insbesondere der Instandhaltungs- und Modernisierungsdienstleistungen durch die eigene Handwerker- und Wohnumfeldorganisation abzudecken, erhöhen wir die allgemeine Attraktivität der Wohneinheiten sowie die Kundenzufriedenheit.
5 Akquisitionen
Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bevor wir sie durchführen, müssen sie als wertsteigernd eingeschätzt werden. Eine solche Wertsteigerung wird in der Regel unter den Gesichtspunkten der strategischen Eignung, der Steigerung des EBITDA Rental Yield und der Neutralität im Hinblick auf den EPRA NTA pro Aktie beurteilt; dabei wird eine Finanzierung mit 50 % Eigenkapital und 50 % Fremdkapital unterstellt. Außerdem darf eine Akquisition das stabile Long-Term Issuer Credit Rating auf Niveau BBB+ nicht gefährden. In den vergangenen Jahren ist Vonovia durch eine Vielzahl von Akquisitionen gewachsen.
6 Internationalisierungsstrategie
Das skalierbare operative Managementsystem ermöglicht die vollständige und zügige Integration neu übernommener Unternehmen und Portfolios, um Harmonisierungs- und Skaleneffekte zu erzielen. Unsere Marktkenntnis sowie, unsere Bewirtschaftungs- und Developmentplattform gemeinsam mit unserem Integrations-Know-How erlauben es, Akquisitionen hinsichtlich zukünftiger Synergiebeiträge zu analysieren. Akquisitionen sind somit eine strategische Ergänzung unserer vier Kernstrategiefelder. Die Internationalisierungsstrategie verfolgt Vonovia auf opportunistischer Basis. Das Engagement auf anderen europäischen Märkten darf das etablierte Geschäft in Deutschland, Österreich und Schweden nicht beeinträchtigen und muss ein beherrschbares bzw. begrenztes Risikopotenzial aufweisen.
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Die mit dem IPO eingeführte Strategie von Vonovia hat einen hohen Reifegrad erreicht und ihre Tragfähigkeit und Flexibilität erwiesen. Die Kundenzufriedenheit konnte nachhaltig verbessert werden, neue Anforderungen konnten adressiert und neue Geschäftsmodelle erfolgreich etabliert werden.
Innovationen als Basis der Lösungen
Innovation ist bei Vonovia strategisch verankert. Durch die große Anzahl an Quartieren im Bestand ist das Potenzial gegeben, zukunftsfähige Lösungen hinsichtlich innovativer Technologien und neuer Services entlang der Megatrends zu entwickeln. Die innovativen Ansätze werden aber nicht nur auf die Quartiere (Urban Quarters) angewendet, sondern ebenso selektiv auf die Urban Clusters adaptiert.
Die jüngsten Entwicklungen in den technologischen, sozioökonomischen und ökologischen Rahmenbedingungen sehen wir als Bestätigung für die formulierte Strategie an, Innovationen weiter voranzutreiben und dabei auch die Aspekte der Kundenorientierung, Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit bestehender Geschäftsmodelle zu fördern. Insbesondere im Kontext der Energiewende versteht sich Vonovia als Akteur mit gesellschaftlicher Verantwortung und denkt hinsichtlich innovativer Lösungen über das reine Vermietungsgeschäft hinaus.
Bei Vonovia kümmert sich der Bereich Innovation & Business Building um neue Produkt- und Serviceideen für unsere Kunden. Mehr dazu erfahren Sie hier.
